住宅ローンの最強マニュアル

買い換えローンとは、住宅を買い換える場合に利用できる住宅ローンのことです。

今ある自宅を売ることにより得た資金よりも住宅ローン残高が多い場合、これはいわゆる担保割れのことですね、こんなケースでも、却で得たお金と貯金とで、今の住まいのローンを返済したうえ、新居の購入諸費用や頭金まで払えれば問題はありません。

ところが、実際は売却して得たお金に貯金をプラスしてみても、今の住まいの住宅ローンが返しきれない場合がほとんどなんですね。
このパターンだと、新居の購入価格を超える金額を融資してくれるのが買い換えローンにあたるのですね。

とくに買換えローンでは、新しく購入する物件の費用と合わせて、現所有物件の住宅ローン返済費用も融資してくれることが特徴になっています。

もう一度分かりやすく言うと、
買い換えの場合だと、現在住んでいる住宅の売却時に住宅ローンを完済し、それから新しい物件のローンを組むことになるわけですけど、普通ならば売却代金からローンの残債と新たな登記などの諸費用を引いたものが、頭金に充当されます。
この、購入価格と、残債をひいた売却価格、諸費用をひとつにまとめたものが買い換えローンってことになります。
前の住宅ローンによる抵当権(担保)を抹消して新しいローンを組むので、担保抹消ローンともいいます。

住宅ローンの金利タイプには『固定金利』と『変動タイプ』があります。どちらを選ぶかは、その人その人のライフスタイルによって違ってくると思いますので、ここで少し説明していきたいと思います。
住宅ローンの金利は、固定と変動のどちらが有利かということですが、これは将来の金利動向と、自分のライフスタイルを見据えることが必要になってくると思います。
固定金利は、申し込みの時に設定された金利が、返済完了まで適用されるローンです。金利が一定のため、毎回の返済額が一定なので安心でき、計画が立てやすいということがあります。一般的には、住宅金融公庫の返済は、固定金利が適用されています。
もう一方の変動金利は、世間の金利水準に合わせて、ローンの金利が変動するタイプのローンです。変動金利の場合、半年ごとに金利水準が見直されるのが基本になり、支払いは５年に１度の割合で、返済金額の見直しが行なわれます。しかし、急激な金利変動があった場合には、最大での上昇でも、今まで支払っていた返済額の25％までの「返済額の上限設定」が設けられています。
それと、変動金利の方が有利な場合といえば、住宅ローンの借入期間が短い方です。最初の数年だけで、金利が大幅に変わってしまうということはないので、変動金利の方が金利が安く借りられます。固定金利ですと、変動金利よりも最初の金利を高く設定されているので、借り入れ期間が短い場合、固定金利だと返済額が多くなってしまうことが予想されます。
さらに、固定金利型の住宅ローンでは、繰り上げ返済をするときに、手数料がかかってしまいます。変動金利型の住宅ローンだと、繰り上げ返済をするときに手数料がかからない場合が多いのです。

住宅ローンを返済していく過程で、繰上げ返済をしていくことはとても重要なことなんです。ここでは繰り上げ返済のポイントを説明さいましょう。
住宅ローンの繰り上げ返済とは、通常の支払いとは別途に、ある程度まとまった金額が出来た時に、元金分として返済する事を言います。手元に、余裕のある資金がある時には、金利が低く預貯金の利息が増えない貯金に回すよりも、将来の住宅ローンの返済分を減らしたほうが、金額的にも効果的だと考えられます。
繰り上げ返済には、繰り上げ後の返済期間が短くなる「期間短縮型」と、毎月返済額が軽くなる「返済額軽減型」の２種類があり、多くの金融機関では、どちらかを選ぶ事ができます。
利息の事を考えれば、期間短縮型をお勧めします。特に借りて間もない時期は、返済額軽減型よりも利息額を、少なくできるので有利となります。返済の当初は、返済額に占める利息の割合が非常に大きくなっていますので、「期間短縮型」を選択すると、その期間分の利息が全部カットできるため、軽減される利息額が大きくなるわけです。ですから、返済開始後、早い段階で繰り上げ返済した方が利息の軽減効果が大きくなります。
もう一つの「返済額軽減型」の方は、返済期間はそのまま同じで、毎回の返済額を減らす方法です。毎月の支払いがきつく、少しでも住宅ローンの負担を減らしたい場合に、選択される事が多い型です。あと、ローン返済残高を一括で返済する「繰り上げ完済」があり、この返済方法は、大きな収入があった時や、ローンの借り換え時に、全ての返済を終わらせる方法です。ポイントとしては、現在の返済方法での総返済額と、繰上返済を取り入れた時の総返済額の違いを、比べてみる事だと思います。
繰上げ返済をする場合は手数料がかかる場合がありますので、注意しましょう。

住宅ローンは契約したらそのままって思っている人はいませんか？あなたのライフスタイルの変化や景気の変動に合わせて借り換えすることが賢い受託ローンとの付き合い方になるんです。そこで、ここでは住宅ローンの借り換えのポイントについて説明します。
「住宅ローンの借り換え」とは、現在より高金利で借りた住宅ローン（特に固定金利型のもの）を、低金利やその他の点で、有利な住宅ローンに乗り換えることをいいます。ただし条件として、住宅ローン返済中の現在の住宅に引き続き居住することが前提となります。
「住宅ローンの借り換え」は、必ずローンの支払いが出来なくなる前に申し込む必要があり、支払が滞ってからでは信用が低下してしまい、そのために借り替えを断わられるケースが、多く見られます。ですので、転職を検討している人は、現在の会社に在籍しているうちに借り替えローンの申し込みをした方が有利になります。
では「住宅ローンの借り換え」のメリットを説明します。
・返済総額を数百万円も少なくする
・長期固定金利に借り換えることで、今後の金利上昇のリスクを回避する
・低金利に借り換え、さらに返済期間を短くして、返済総額を大幅に節約する
・低金利に借り換え、返済期間はそのままにして月々の返済額を少なくする
などがあげられます。また、デメリットとしては、住宅ローンの借り換えには『手数料』や『借入金残高の内入れ』などによって、意外と経費や資金がかかってきます。しかし、金利差が少ない場合や残高が少ない場合は、借り換えをしない方が手数料などの発生しない分、安い場合もあります。それと、変動金利の住宅ローン、固定金利選択型の住宅ローン、ゆとり返済・ステップ返済方式のローンを利用している人などは、現在よりも返済負担を軽くできる可能性が高いので、住宅ローンの借り換えの検討をお勧めします。

住宅建設や購入を決めたら、住宅ローンについて考えると思いますが、このときいくら借りて、どんな風に返済していくかを考えなければいけませんね！ここでは住宅ローンの返済計画の立て方やポイントを説明したいと思います。

住宅ローンを組むときは、借り入れ金額・期間を考えながら返済計画を立てなければいけません。住宅ローンを利用する場面では、ついつい「いくら借りられるんだろう？」と考えてしまいがちですが、「毎月いくらなら返せるだろう？」と考えることの方が大事なのです。
ローンはあくまでも借金と考え、収入に見合った返済計画を立てるようにします。「月々の返済額」「返済年数」「借入額」について、自分の重視する点を明確にし、その他に、諸経費や税金なども、頭の中に入れておくべきです。
毎月の返済額の目安は、収入の20％以内にします。住宅ローン以外に返済しているローンがあれば、借入金は総額で考えるようにします。
また、ボーナス返済や、ご家族の収入を見込んだ返済計画は、景気の影響を受けることもありますので慎重にし、あくまでも無理のない返済計画を、立てることが必要です。
住宅ローンを利用される前に、住宅ローンシミュレーションを上手に利用し、て少しでもローンの負担を軽減できるように返済計画を立ててみるのも、一つの手です。住宅ローンのシミュレーションは、数値を入れるだけで毎月の返済額が、どれくらいになるのかを計算してくれます。毎月の返済額のベースになる数字を、具体的に示してくれます。
やはり計画を進める上で、具体的な数字が有ると無しとでは、ずいぶんと違うものなので、返済計画を立てる際の参考になると思います。今は、インターネットの金融機関のホームページなどで、手軽に利用できるのがメリットですので、シュミレーションを経験してみましょう。

最初の返済計画がしっかりしていれば、安心して住宅ローンが組めると思います。自分たちにはどの程度返済可能かをしっかりシュミレーションしたうえで契約するようにしましょうね１

住宅ローンアドバイザーについて説明したいと思います。
ここ数年、民間金融機関等においては、いろいろな住宅ローン商品が出回り、消費者側から言えば「どのタイプの住宅ローンが自分に一番合っているのか」を判断することが、非常に難しくなっています。
住宅ローンアドバイザーとは、住宅金融普及協会または金融検定協会が認定試験を行なっている、任意資格です。住宅ローンアドバイザーは、住宅購入予定者や借り換えなど購入後の方々を対象に、複雑な住宅ローンを、適切な情報をアドバイスする人を育成することを目的として、国土交通省が中心となって、取りまとめした資格です。
日本住宅ローンアドバイザーズ協会認定講習を受講、修了後、住宅ローンアドバイザー検定試験に合格された方が、住宅ローンアドバイザー試験合格者として合格証を付与され、さらに、日本住宅ローンアドバイザーズ協会に会員登録をされた方のみが、「住宅ローンアドバイザー」と認定され、認定証（携行サイズ）を受けることができます。
アドバイザーから受けられることは、住宅ローンの基礎情報・基礎知識、金利の種類や返済方法、「借りられる」ではなく「返せる」住宅ローンの設計方法、住宅に関する税金や住宅ローンの計算、繰上げ返済・借り換え返済についてなどです。住宅ローンアドバイザーになる人の必要な資質として、住宅ローンの仕組みを理解していること、住宅に関わる税務知識や諸費用について理解していること 、お客様の立場に立って、適切なアドバイスをしていることなどが、あげられます。
住宅ローンは今後長い付き合いになるものですから、慎重に選びたいものです。住宅ローンアドバイザーはそんなあなたにとって強いみかたとなってくれるのではないでしょうか。

住宅ローンには審査が必要です。あなたが借り手として信用できるかどうかを金融機関が前もって審査するのです。いきなり本審査にはすぐいかず、無料の事前審査をしてそれに通ってから本審査を行います。ここでは本審査についてご紹介します。
住宅ローンは、前もって行われた事前審査を承認されてから、いよいよ本審査へと進みますので、事前審査に通ったからと言って、すぐに新築や住宅購入の手続きに入るのは控えておく方が賢明です。
この住宅ローンの本審査に通ると、あとはもう本格的に、住宅の購入手続きに入っていくことになります。その本審査を受ける際には、購入物件の契約書類などたくさんの書類が、必要になります。 本審査は、住宅ローンを本契約するための、重要な山場となりますので、慎重かつ厳しく行われます。そのためには、なるべく審査に通りやすくなるように、前もって準備をしておく事や、本審査の審査基準の概要を知っておく事が大切です。仮審査のときは金融機関が審査を行いましたが、本審査では、信用保証会社が審査を行います。
正式な住宅ローンの申込には、必要書類も数が多く、マンションか戸建てかでも、必要な書類がそれぞれ違ってきます。一覧表を用意しチェックするなどして、不備がないよう心掛けましょう。本審査では、まず住宅ローン借入申込書、団体信用生命保険申込書兼告知書を記入します。これを元に、カードローンの支払い履歴や、年収、勤務年数、審査される訳です。サラリーマンは、源泉徴収票・住民税決定通知書・健康保険証（写）・住民票・印鑑証明書など、個人事業主は納税証明書、確定申告書（写）・健康保険証（写）・住民票・印鑑証明書などの書類を提出します。また、本審査にかかる期間は通常でも、約３〜４週間と見積もっておくと良いと思います。
本審査で通らなければローンを借りることはできなくなってしまします。ここでしっかりと審査に通るためには、書類の不備などがないようにすることが大切です。

住宅ローンの審査を行う前には事前審査を行うことが可能です。住宅ローンの事前審査とは何かと言いますと、殆どの金融機関で導入している、住宅ローンの審査が通るどうか不安な方のために、申し込み前に無料で行われる形式的な仮審査の事で、審査結果をすぐに返すことを目的としています。
事前審査では収入や所得証明などは必要なく、本申込みの場合は、収入については、収入証明書を提出して年収を証明する必要がありますが、事前審査では、収入証明の提出の必要がないというのが特徴です。
事前審査が通れば、本申込みの時に、事前審査と同様の内容で申込み、証明書類をすべて提出して、間違いがなければ、本申込みでも融資可能になります。事前審査には手数料も不要です。そこで、何社かのローンで事前審査を行い一番手数料や金利などを相対的に見て、条件の良い所で借りる事も可能になってきます。
本審査との違いは、仮審査は借入れする本人の審査が主体になりますが、本審査では購入する予定の住宅も含めた総合的な審査になる事です。また事前審査（仮審査）は銀行側で行いますが本審査は保証会社が行います。ですから事前審査を通っても、本審査で通らないケースが多数あるので注意が必要です。そのため、事前審査で「おそらく大丈夫だろう」と言うレベルの人だけを事前審査で囲い、本審査へと流します。 金融機関は、保証会社の保証がないと住宅ローンの融資が不可能なので、保証会社の審査はスムースに通過させたいのです。そのため、いきなり本審査は行わず、まずは自社の審査基準と照らし合わせ、事前審査（仮審査）を行っている訳です。

事前審査は住宅ローンの無駄をなくすためにも有効な制度といえそうです。

住宅ローン審査は、金融機関が、融資をする相手が信用に値する人物かどうかを検証することにであり、様々な角度から審査されます。この審査を通過しなければ住宅ローンの利用は不可能です。
金融機関の審査に通るか心配だという方は多いと思います。審査に通らないのは気持ちのいいものではありませんもんね１ここでは、住宅ローンの審査基準について説明します。

基本的な審査基準としては、申し込み時に年齢が20歳上で、定期的な収入がある人ということです
完済時年齢は金融機関により異なりますが、80歳までとしているのが平均的です。
勤務先の会社の規模等、業種なども安定職種か、不安定職種か、危険職種かを審査されます。
雇用形態では、給与のみか、歩合給制かを審査し、勤めていても、源泉徴収票が出ない場合は、自営業者として審査されます。
勤続年数は、原則として３年以上ですが、同業種での転職では多少ゆるく見られる事もあります。反対に、自己都合退社の場合は厳しくなります。
年収も返済能力が、どの程度あるのかを審査します。原則としては200万円以上ですが、年収によって返済可能負担率が異なります。
資産状況は、頭金や諸費用に充てるための自己資金が、どの程度あるのかを審査します。
他の借入状況は、クレジット・消費者金融でのキャッシングや、自動車ローンなどを、個人信用調査機関を通して審査されます。
社会保険の加入状況は、退職後の返済能力を審査します。原則として社会保険（国民年金）へ加入している事です。これは、退職後も住宅ローンの返済が続く事を前提に融資の審査をするためです。
健康状態も、団体信用生命保険への加入ができる事が貸し出し要件になるので、告知扱いの生命保険加入審査があります。

以上のような審査基準を頭において、自分の場合と比較してみましょう。
審査基準は金融機関によって違いますので、自分に合った住宅ローンを選ぶとよいですね！

住宅ローンには、諸費用が必要になってきますが、なかでも保証料は重要です。住宅ローンの諸費用のうちのほとんどは金額の大きい保証料ですから、その保証内容を知っておく必要があります。
ここでは、住宅ローンの保証内容について説明します。

保証料は何のために必要なのでしょう？それは、ローンを受けようとする人が「信用」を買うためです。信用がなければ、金融機関は住宅ローンを出してくれません。保証会社の保証をつけることにより、金融機関は貸し倒れのリスクを解消できるのです。そこに信用が生まれ、住宅ローンが借りやすくなります。金融機関は、お金を貸すときには、貸し倒れリスクを回避するために、基本的に担保や連帯保証人を必須としています。
ただし、信用保証会社は無料で住宅ローンを借りる人への保証をおこなってくれる訳ではありません。連帯保証会社が住宅ローンを借りる人の保証人になるための費用として保証料を徴収しています。
よって、住宅ローンの保証料の意味は、住宅ローンを借りる人の財産などを保証するものでなく、連帯保証人の代わりになってもらうための費用という事になります。
なかには、保証料がもったいないから、金融機関に連帯保証人を探してくると言う人がいますが、最近は信用保証会社の保証を必須条件としている金融機関がほとんどで、信用保証会社の保証が必要ない金融機関はその分審査が厳しくなる傾向があり、なかなか難しいのが実情です。
また、どうしても保証料を支払いたくない場合には、保証会社の保証もなくなるため、ローン審査は厳しくなりますが、ソニー銀行・新生銀行など、保証料がかからない銀行もあります。

ローンを受ける場合に、保証料は必ず必要だと思っておいて間違いなさそうですね！

年度末の確定申告でドカンと戻ってくるのが『住宅ローン控除』です。提出する書類多くてややこしいので、大変なのが難点ですが、戻ってくる金額は大きいですから、必ず申請しましょう。

住宅ローンを利用して住宅を取得すると、所得税が控除（還付）される制度が設けられています。この制度を住宅ローン控除（正式には住宅借入金等特別控除）と呼んでいます。これは新築・中古の住宅取得だけではなく、増改築の際にも利用する事が可能です。また、家屋の新築・購入だけではなく、家屋の新築・購入とともにする敷地（土地または借地権）の購入も控除の対象になります。
しかし、同制度は（源泉）所得税法による取り決めですので、対象となる税金はあくまで所得税だけで、住民税は対象になりません。
ローンを利用して住宅を取得すると、借入金の年末残高の一定の割合が居住後10年間、所得税から控除（還付）される制度が、設けられています。平成19年度税制改正では、15年間の住宅ローン控除が加えられました。また、住宅ローン控除の申請を忘れていても、５年間は遡って請求する事ができるようですからうっかり忘れたという人は５年以内なら間に合いますよ。

その他、マイホームや不動産を取得すると、どのような税金がかかるのか、その種類と概要を、説明しましょう。
１．（印紙税）　売買契約書、建築工事請負契約書、ローンの金銭消費貸借契約書などにかかる税金です。

２．（登録免許税）　マイホームなど建物の所有権保存登記、土地を購入した時の所有権移転登記、ローンを利用した時の抵当権設定登記など、不動産に関する登記にかかる税金です。

３．（不動産所得税）土地や建物を購入したり、建築した事に対してかかる税金です。

４．（贈与税）　親などから援助を受けて、マイホームを新築・購入したする場合、つまり、贈与に対してかかる税金です。

住宅購入には必ず税金が関わってきます。金額が大きいですから、購入前には税金のことも含めて、少しでも得をするようにしっかり調べておくことが重要です。

住宅ローンは住宅を建設、購入される人のほとんどがかかわってくるものです。ローン額もあなたの生活を大きく左右するものですから、慎重にえらびたいですよね！そのため、住宅ローンを契約する前には必ず、住宅ローンをシュミレーション(見積もり)をすることが大切です。

住宅ローンのシミュレーションには、ローン見積もりや資金計画表など、様々な呼び方があります。
一般的に言う住宅ローンシミュレーションとは、
「いくら借りたら、毎月の返済額はいくらになるのか」というレベルのものです。
そのため、借り手の要望によって見積方法は大きく２つに分かれます。
まず一つ目の簡易見積りとは、返済額がいくらになるのかを簡単に調べたい場合の見積もりです。ほとんどの金融機関のホームページで、いくつかの項目を入力するだけで、簡単に住宅ローンのシミュレーションができるサービスが提供されています。目当ての金融機関のホームページでシミュレーションをしてみて、よりお得な住宅ローンを組むための参考にされると良いですよ！
ただし、何万サイト以上もあるこの中から、自分に合うシミュレーションを選ぶのはなかなか大変な作業かもしれません。しかも、シミュレーションはあくまでも目安であって、実際の借入可能額を保証するものではありません。細かい条件の違いによって、実際とは異なってきたりします。ある程度の目安として、インターネット上の「住宅ローンシミュレーション」を利用するのはいいと思いますよ。
二つ目はいよいよ正式な見積りです。諸費用概算や審査が通るかどうかを確認したい場合の重要な見積もりです。借り入れ予定の銀行に直接問い合わせたり、不動産会社の営業マンに相談してみると良いでしょう。
注意する事はインターネットであっても、銀行へ問い合わせをすれば「セールスコール」は、ほぼ間違いなくかかってきますので、手当たりしだいにシュミレーションしないで、問い合わせ先をある程度、きちんと絞る事が必要ですよ。
沢山あるローン会社の中から、あなたに合った返済ができるところを選ぶのは大変ですが、ネットなどをうまく利用して、できるだけ得するローンを組みましょう。

住宅ローンはこれから新築しよう、住宅購入しようとお考えの方には重要なことですよね。とくに住宅ローンの金利は気になるところです。金利は変動するものですから、注意が必要です。
そこで、今までの住宅ローンの推移から今後の金利の動向について考えて見ましょう。

住宅ローンの金利は、その時々の景気に大きく左右されてきました。
昭和61年頃の円高不況から平成景気に移行する時点では、住宅金融公庫の基準金利が4.2％でした。その後のバブルによっ上昇していきますが、バブルがはじけてからはワジワと下降基調を続けます。平成10年には2％まで下落し、これが底となっています。

都市銀行の住宅ローンでは、金利の動きはもう少し激しくなっています。昭和の時代は概ね公庫金利より1％高い程度の水準だったのが、平成になると大きく乖離し始めます。
平成２年当時、公庫融資の金利が5.4％前後だったのに対して、都市銀行の金利は最高8.5％という高水準を記録しています。平成５年になって、都市銀行もようやく公庫と同水準までに金利が下がりました。そして、長期的な低金利時代は、平成７年から始まっています。つまり、もう10年以上も低金利時代が続いていることになります。
ここで冷静に今までの金利動向を見てみましょう。過去20年間にわたる都市銀行の変動金利は平均約４％なのです。さらに、３年間で３％も金利が上昇した時期もありました。今後の景気動向によって再び住宅ローン金利が４％台になる事は、充分に考えられるでしょう。また、住宅ローンの金利推移は、ゼロ金利政策が解除されて上昇すると予想されます。しかし、ここ最近は、建築基準法の改正の関係で新築の着工件数が激減しているため住宅ローンの金利も低くなっているようです。住宅ローンの金利は、融資実行時点の金利が適用されますから、住宅ローンを選んだり借り換えたりするにあたっては、今後の金利推移予想が必要になってきます。

時代の景気に大きく左右される住宅ローン。住宅ローンはこれから先の人生と切っては切れないものになってきますから、時代の背景とローンの関係についてよく研究し、この先の金利の動向をある程度予測したうえで、すこしでも得する借り方を考えましょう。

夢の一戸建てを建てよう！と思う人もマンションの購入を決意した！という人も、ほとんどの人が避けて通れないのが住宅ローンですよね。一生の買い物ですから、少しでも得をするようなローンを組みたいものです。そこで、住宅ローンの基本的なことからすこしづつ勉強していきましょう。
まずは住宅ローンの金利タイプとその特徴を簡単に説明したいと思います。

住宅ローンは、大きな金額になりますので、しっかりとした情報収集をして検討する必要があります。
住宅ローンの返済金利には、変動金利型、全期間固定金利型、当初固定金利型の３種類があります。

まず、変動金利型では、住宅ローン金利が市場金利に変動して６ヶ月ごとに金利が見直されます。そのため、金利が低下している時には有利に、上昇している時には不利になります。金利上昇が予想される局面では、早めに長期固定金利型に借り換えが大事です。また、変動金利型を選択した際に、注意しなくてはならないのが、急激な金利上昇です。ほとんどの変動金利型ローンで、５年間の返済額が固定されていますので、急激な金利上昇期にはいくら返済しても元本がいっこうに減らないという事態が生じるおそれがあります。特に、現在日本はゼロ金利といわれるほど金利が低い状態ですが、過去のデータから、今後は金利上昇に動く可能性の方が高いと考えられます。

次に、全期間固定金利型では、ローン完済まで契約時の金利が固定されるため、低金利の時に全期間固定金利型を選択すると支払い総額を大きく抑える事ができます。さらに、毎月の支払額が固定されますから、長期に渡って生活設計が立てやすいのが特徴になります。

最後の当初固定金利型とは、住宅ローン借り入れ開始時期から一定期間が、固定金利のものです。一定期間が経過した後は、変動金利に移行するものと、固定金利と変動金利のどちらかを選択できるものがあります。金利が低いという変動金利型のメリットと、毎月の支払額が固定されるという全期間固定型のメリットをそれぞれ享受できますので、当初固定金利型を選択される方は多いようです。

住宅ローンの金利タイプは以上のようなタイプになります。それぞれメリット、デメリットがありますからじっくりと検討されることをおススメします。
金利など、時代に左右されるものですから、そのときその時の傾向を早めに読み取り、うまく対応できるようにしましょう。