住宅ローンの最強マニュアル

買い換えローンとは、住宅を買い換える場合に利用できる住宅ローンのことです。

今ある自宅を売ることにより得た資金よりも住宅ローン残高が多い場合、これはいわゆる担保割れのことですね、こんなケースでも、却で得たお金と貯金とで、今の住まいのローンを返済したうえ、新居の購入諸費用や頭金まで払えれば問題はありません。

ところが、実際は売却して得たお金に貯金をプラスしてみても、今の住まいの住宅ローンが返しきれない場合がほとんどなんですね。
このパターンだと、新居の購入価格を超える金額を融資してくれるのが買い換えローンにあたるのですね。

とくに買換えローンでは、新しく購入する物件の費用と合わせて、現所有物件の住宅ローン返済費用も融資してくれることが特徴になっています。

もう一度分かりやすく言うと、
買い換えの場合だと、現在住んでいる住宅の売却時に住宅ローンを完済し、それから新しい物件のローンを組むことになるわけですけど、普通ならば売却代金からローンの残債と新たな登記などの諸費用を引いたものが、頭金に充当されます。
この、購入価格と、残債をひいた売却価格、諸費用をひとつにまとめたものが買い換えローンってことになります。
前の住宅ローンによる抵当権(担保)を抹消して新しいローンを組むので、担保抹消ローンともいいます。

住宅ローンの金利タイプには『固定金利』と『変動タイプ』があります。どちらを選ぶかは、その人その人のライフスタイルによって違ってくると思いますので、ここで少し説明していきたいと思います。
住宅ローンの金利は、固定と変動のどちらが有利かということですが、これは将来の金利動向と、自分のライフスタイルを見据えることが必要になってくると思います。
固定金利は、申し込みの時に設定された金利が、返済完了まで適用されるローンです。金利が一定のため、毎回の返済額が一定なので安心でき、計画が立てやすいということがあります。一般的には、住宅金融公庫の返済は、固定金利が適用されています。
もう一方の変動金利は、世間の金利水準に合わせて、ローンの金利が変動するタイプのローンです。変動金利の場合、半年ごとに金利水準が見直されるのが基本になり、支払いは５年に１度の割合で、返済金額の見直しが行なわれます。しかし、急激な金利変動があった場合には、最大での上昇でも、今まで支払っていた返済額の25％までの「返済額の上限設定」が設けられています。
それと、変動金利の方が有利な場合といえば、住宅ローンの借入期間が短い方です。最初の数年だけで、金利が大幅に変わってしまうということはないので、変動金利の方が金利が安く借りられます。固定金利ですと、変動金利よりも最初の金利を高く設定されているので、借り入れ期間が短い場合、固定金利だと返済額が多くなってしまうことが予想されます。
さらに、固定金利型の住宅ローンでは、繰り上げ返済をするときに、手数料がかかってしまいます。変動金利型の住宅ローンだと、繰り上げ返済をするときに手数料がかからない場合が多いのです。

住宅ローンを返済していく過程で、繰上げ返済をしていくことはとても重要なことなんです。ここでは繰り上げ返済のポイントを説明さいましょう。
住宅ローンの繰り上げ返済とは、通常の支払いとは別途に、ある程度まとまった金額が出来た時に、元金分として返済する事を言います。手元に、余裕のある資金がある時には、金利が低く預貯金の利息が増えない貯金に回すよりも、将来の住宅ローンの返済分を減らしたほうが、金額的にも効果的だと考えられます。
繰り上げ返済には、繰り上げ後の返済期間が短くなる「期間短縮型」と、毎月返済額が軽くなる「返済額軽減型」の２種類があり、多くの金融機関では、どちらかを選ぶ事ができます。
利息の事を考えれば、期間短縮型をお勧めします。特に借りて間もない時期は、返済額軽減型よりも利息額を、少なくできるので有利となります。返済の当初は、返済額に占める利息の割合が非常に大きくなっていますので、「期間短縮型」を選択すると、その期間分の利息が全部カットできるため、軽減される利息額が大きくなるわけです。ですから、返済開始後、早い段階で繰り上げ返済した方が利息の軽減効果が大きくなります。
もう一つの「返済額軽減型」の方は、返済期間はそのまま同じで、毎回の返済額を減らす方法です。毎月の支払いがきつく、少しでも住宅ローンの負担を減らしたい場合に、選択される事が多い型です。あと、ローン返済残高を一括で返済する「繰り上げ完済」があり、この返済方法は、大きな収入があった時や、ローンの借り換え時に、全ての返済を終わらせる方法です。ポイントとしては、現在の返済方法での総返済額と、繰上返済を取り入れた時の総返済額の違いを、比べてみる事だと思います。
繰上げ返済をする場合は手数料がかかる場合がありますので、注意しましょう。

住宅ローンは契約したらそのままって思っている人はいませんか？あなたのライフスタイルの変化や景気の変動に合わせて借り換えすることが賢い受託ローンとの付き合い方になるんです。そこで、ここでは住宅ローンの借り換えのポイントについて説明します。
「住宅ローンの借り換え」とは、現在より高金利で借りた住宅ローン（特に固定金利型のもの）を、低金利やその他の点で、有利な住宅ローンに乗り換えることをいいます。ただし条件として、住宅ローン返済中の現在の住宅に引き続き居住することが前提となります。
「住宅ローンの借り換え」は、必ずローンの支払いが出来なくなる前に申し込む必要があり、支払が滞ってからでは信用が低下してしまい、そのために借り替えを断わられるケースが、多く見られます。ですので、転職を検討している人は、現在の会社に在籍しているうちに借り替えローンの申し込みをした方が有利になります。
では「住宅ローンの借り換え」のメリットを説明します。
・返済総額を数百万円も少なくする
・長期固定金利に借り換えることで、今後の金利上昇のリスクを回避する
・低金利に借り換え、さらに返済期間を短くして、返済総額を大幅に節約する
・低金利に借り換え、返済期間はそのままにして月々の返済額を少なくする
などがあげられます。また、デメリットとしては、住宅ローンの借り換えには『手数料』や『借入金残高の内入れ』などによって、意外と経費や資金がかかってきます。しかし、金利差が少ない場合や残高が少ない場合は、借り換えをしない方が手数料などの発生しない分、安い場合もあります。それと、変動金利の住宅ローン、固定金利選択型の住宅ローン、ゆとり返済・ステップ返済方式のローンを利用している人などは、現在よりも返済負担を軽くできる可能性が高いので、住宅ローンの借り換えの検討をお勧めします。

住宅建設や購入を決めたら、住宅ローンについて考えると思いますが、このときいくら借りて、どんな風に返済していくかを考えなければいけませんね！ここでは住宅ローンの返済計画の立て方やポイントを説明したいと思います。

住宅ローンを組むときは、借り入れ金額・期間を考えながら返済計画を立てなければいけません。住宅ローンを利用する場面では、ついつい「いくら借りられるんだろう？」と考えてしまいがちですが、「毎月いくらなら返せるだろう？」と考えることの方が大事なのです。
ローンはあくまでも借金と考え、収入に見合った返済計画を立てるようにします。「月々の返済額」「返済年数」「借入額」について、自分の重視する点を明確にし、その他に、諸経費や税金なども、頭の中に入れておくべきです。
毎月の返済額の目安は、収入の20％以内にします。住宅ローン以外に返済しているローンがあれば、借入金は総額で考えるようにします。
また、ボーナス返済や、ご家族の収入を見込んだ返済計画は、景気の影響を受けることもありますので慎重にし、あくまでも無理のない返済計画を、立てることが必要です。
住宅ローンを利用される前に、住宅ローンシミュレーションを上手に利用し、て少しでもローンの負担を軽減できるように返済計画を立ててみるのも、一つの手です。住宅ローンのシミュレーションは、数値を入れるだけで毎月の返済額が、どれくらいになるのかを計算してくれます。毎月の返済額のベースになる数字を、具体的に示してくれます。
やはり計画を進める上で、具体的な数字が有ると無しとでは、ずいぶんと違うものなので、返済計画を立てる際の参考になると思います。今は、インターネットの金融機関のホームページなどで、手軽に利用できるのがメリットですので、シュミレーションを経験してみましょう。

最初の返済計画がしっかりしていれば、安心して住宅ローンが組めると思います。自分たちにはどの程度返済可能かをしっかりシュミレーションしたうえで契約するようにしましょうね１